Sie haben den Bau gerade abgeschlossen, doch das neue Haus weist bereits Mängel auf: Die Wände sind feucht, die Türen schließen nicht richtig oder die die Fassade hat Risse. Bauherren bestehen in solchen Situationen meist auf Mängelbeseitigung. Was aber, wenn die Baufirma auf die Beschwerde nicht reagiert?
Ein Rechtsstreit mit dem Bauunternehmen ist eine Option. Problem: Rechtsstreitigkeiten sind langwierig, teuer, mit Stress verbunden und der Ausgang ist unklar. Sachverständig und ein Protokoll bei der Abnahme der Eigentumswohnung oder des Hauses sind günstigere Alternativen. In diesem Artikel erklären wir, worauf Sie bei der Abnahme Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses achten sollten.
Was ist eine Bauabnahme?
Bei der Bauabnahme wird die Übereinstimmung des fertiggestellten Gebäudes mit den Bestimmungen der Baugenehmigung statisch und baurechtlich geprüft.
Bei den meisten Baustellen werden nur Stichprobenkontrollen durchgeführt.
Die Abnahme bedeutet das Ende der Umsetzungsphase und den Beginn der Betriebsphase.
Der Bauherr überprüft die Einhaltung der Baupläne und hat eine letzte Chance, Mängel zu reklamieren, da der Bauunternehmer von der gesetzlichen Haftung befreit wird.
Bei der Abnahme werden die Ergebnisse und Leistungen der Tätigkeit des Bauunternehmens bewertet. Für gewöhnlich behauptet das Bauunternehmen nach Fertigstellung, dass die Arbeiten ordnungsgemäss ausgeführt und das Haus oder die Wohnung vertragsgemäss fertiggestellt wurden.
Auch kritische rechtliche Aspekte spielen eine Rolle. Nach Abnahme liegt die Beweislast für allfällige Mängel allein beim Kunden. Darüber hinaus gehen alle Risiken auf den Auftraggeber über. Aus diesem Grund sollte die Abnahme erst nach vollständiger Inbetriebnahme des Hauses inklusive aller Aussenanlagen erfolgen.
Warum ist das Abnahmeprotokoll so wichtig?
Der Bauabnahmeprotokoll dokumentiert den Zustand des Gebäudes.
Ausserdem kann es helfen, Streitigkeiten zwischen verschiedenen am Bau eines Hauses beteiligten Personen zu vermeiden und sich somit Kosten und schlaflose Nächte zu sparen.
Vorschriften
Das Abnahmeprotokoll für ein Haus oder eine Wohnung ist von entscheidender Bedeutung, da es besagt, dass das Gebäude den gegebenen Bauvorschriften sowie den aktuellen Sicherheitsvorschriften entspricht.
Qualitätskontrolle
Das Bauabnahmeprotokoll wird von der Partei ausgestellt, die für die Überwachung der Ausführung von Arbeiten verantwortlich ist. Es dient der Qualitätskontrolle des Bauvorhabens und beugt so unangenehmen Folgen nach Abschluss der Arbeiten vor.
Anhaltspunkt für Hausgarantie
Nur wenn alle Vertragspartner das Abnahmeprotokoll für ein Haus unterschreiben, können Sie das Gebäude ruhigen Herzens übernehmen. Daher ist es wichtig, dieses Abnahmeprotokoll sorgfältig auszufüllen und gegebenenfalls eine Abnahmeprotokoll Vorlage zu verwenden. Dieses Protokoll dient als wichtiger Anhaltspunkt für die spätere Phase der Hausgarantie.
Zusammenarbeit mit Baufachmann/frau
Kommt es bei der Erstellung des Bauabnahmeprotokolls zu Fehlern, kann dies zu Mehrkosten und Streitigkeiten führen. Daher sollten Bauherren sorgfältig überlegen, ob sie möchten, dass dieser Bericht in Zusammenarbeit mit einem Bauinspektor oder Architekten verfasst wird, um sicherzustellen, dass der Bericht so genau und korrekt wie möglich ist.
Mängel auflisten
Das Protokoll gibt dem Auftraggeber ein letztes Mal die Gelegenheit, Mängel aufzulisten, die das Bauunternehmen nach der Leistungsbeschreibung beheben muss. Vor Abnahme muss ein Bauunternehmen nachweisen, dass die Arbeiten vertragsgemäss ausgeführt wurden.
Änderung der Beweislast
Sobald das Abnahmeprotokoll von beiden Parteien unterzeichnet ist, ändert sich die Beweislast. Denn mit der Abnahme geht das Gebäude in das Eigentum des Auftraggebers über.
Mängel nachweisen
Werden Mängel später entdeckt und will der Bauherr die Baufirma für Schäden haftbar machen, liegt die Beweislast bei ihm. Der Bauherr muss dann genau nachweisen, dass die Arbeiten nicht den Spezifikationen des Bauvertrags oder der Baubeschreibung entsprachen.
Genügend Zeit einplanen
Daher ist nicht nur das Protokoll an sich wichtig, sondern auch die Tatsache, dass sich der Bauherr die Zeit nimmt, das Gebäude zu besichtigen. Bei wesentlichen Mängeln kann die Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls verweigert werden. Ein solcher Mangel liegt beispielsweise vor, wenn die Heizungsanlage im Haus zum Zeitpunkt der Abnahme noch nicht funktionstüchtig ist.
Anspruch auf Restzahlung
Neben der Einsparung von Stress, Schlaflosigkeit und Rechtsstreitigkeiten ist das Abnahmeprotokoll auch aus finanzieller Sicht wichtig, da dem Bauunternehmen nach Abschluss der Abnahme ein Anspruch auf Restzahlung der Baukosten zusteht.
Bauabnahme selbst machen oder den Bauberater dazu nehmen?
In den meisten Fällen können nur Baufachleute die Bauqualität zuverlässig prüfen.
Idealerweise begleitet ein Experte den gesamten Bauprozess. Durch regelmässige Bauüberwachung können Mängel frühzeitig behoben werden. Dadurch wird das Risiko, bei einer Abnahme schwerwiegende Mängel zu entdecken, deutlich reduziert.
Bauherren müssen sich aufgrund rechtlicher Implikationen sorgfältig auf die Abnahme vorbereiten.
Vor der offiziellen Abnahme empfiehlt es sich, das Haus gemeinsam mit einem Fachmann zu besichtigen und alle eventuellen Mängel zu dokumentieren.
Nur ein Sachverständiger kann ein Gebäude fachgerecht begutachten.
Eine fehlerhafte elektrische Verkabelung beispielsweise fällt oft nur dem geschulten Auge auf.
Während die Beauftragung eines Sachverständigen Geld kostet, ist diese Investition angesichts des möglichen Umfangs der Sanierungskosten sehr sinnvoll. Auch bei der amtlichen Abnahme sollte der Bauberater anwesend sein. Dadurch wird sichergestellt, dass das Abnahmeprotokoll gesetzeskonform geführt wird.
Ein Bauberater zahlt sich auch aus, wenn Sie als Bauherr eine Abnahme verweigern möchten.
Eine Abnahme kann grundsätzlich abgeschlagen werden, wenn schwerwiegende Mängel an der Bauleistung festgestellt werden. Wenn zum Beispiel die Heizung nicht funktioniert, Bauarbeiten gegen Brandschutzbestimmungen verstossen oder keine Außeninfrastruktur vorhanden ist, sollte das Haus nicht abgenommen werden.
Geringfügige Mängel werden vorbehaltlich der Mängelbeseitigung protokolliert.
Liegen jedoch viele kleine Defizite vor, kann der Sachverständige beurteilen, ob Sie die Abnahme verweigern können.
Checkliste Bauabnahme, Vor- und Nachteile
Dokumentieren Sie alle Mängel im Bauabnahmeprotokoll
Da das Haus mit dem Bauabnahmeschein Ihr Eigentum wird, ist es wichtig, alle Baumängel zu fotografieren und auf dem Bauabnahmeschein sorgfältig mit Revisionszeitraum aufzuführen.
Vorbehalt nicht vergessen
Bei kleineren Mängeln, die noch behoben werden müssen, kann die Abnahme unter Vorbehalt erfolgen. Das bedeutet, dass die Abnahme trotz Ihrer Unterschrift erst gültig ist, wenn die angezeigten Mängel vom Bauunternehmen behoben wurden. Idealerweise prüft und erstellt ein Bauberater entsprechende Eintragungen im Bauabnahmeprotokoll.
Bestehen Sie auf einer formellen Abnahme der Eigentumswohnung oder des Hauses.
Einige Bauunternehmen bestehen auf einer formlosen Abnahme. Auf keinen Fall sollten Sie dem zustimmen und auf einem offiziellen Abnahmetermin für das betreffende Objekt bestehen.
Erst nach Abnahme einziehen
Ein Einzug ohne Bau-Abnahme wird nicht empfohlen. Denn wenn Sie Ihr Eigenheim vor der Abnahme beziehen, erkennen Sie an, dass das Haus weitgehend frei von Mängeln ist. Die Abnahme des Gebäudes muss immer vor dem Bezugsdatum durchgeführt werden.
Keine Schlusszahlung vor Abnahme
Die Schlusszahlung offener Beträge gilt in der Regel als Abnahme. Daher gilt: Bezahlen Sie die Schlussrechnung immer erst nach Abnahme des Gebäudes.
Beginn der Gewährleistungsfrist
Die gesetzliche Gewährleistungsfrist, die in der Regel 5 Jahre beträgt, beginnt mit der Abnahme des Gebäudes. In diesem Zeitraum können Sie nur Verbesserungen an dem Objekt anfordern.
© raeber-leben-blog.ch, /Autorenteam, E. Lena – 17.11.2022