Baurecht: Hilfe, bloss das nicht!

Oder vielleicht doch?

von raeberl
Baurecht: Hilfe, bloss das nicht!

Wer sich nach einem Haus, einer Eigentumswohnung oder einer anderen Immobilie umschaut, geht wahrscheinlich zügig weiter, wenn er irgendwie auf die Bezeichnung «Baurecht» stösst. Zurecht oder zu Unrecht? Man hat dazu schon dieses oder jenes mitbekommen, was aber meist in die Kategorie Halbwissen gehört. Doch die Konditionen im Zusammenhang mit Baurecht können trotzdem verlockend sein. Wir sind dieser Sache etwas genauer nachgegangen.

Die Themen im Überblick:

Baurecht: gefürchtet oder einfach nicht ganz verstanden?
Baurecht: gefürchtet oder einfach nicht ganz verstanden?

Was bedeutet Baurecht eigentlich?

Baurecht bedeutet, dass ein Grundeigentümer einer anderen Partei ein zeitlich befristetes Recht zugesteht, auf oder unter seinem Boden zu bauen. «Bauen auf fremdem Land» sozusagen.
Der Eigentümer des Bodens verzichtet während dieser Zeit auf eine eigene Nutzung und bezieht dafür in der Regel einen Zins.
Obwohl in der Schweiz grundsätzlich gilt, dass Bauten immer Bestandteil des Grundstücks bilden, kann jeder Grundeigentümer sein Grundstück mit einem Baurecht belasten. In diesem Fall kann der Baurechtnehmer sein eigenes Bauwerk auf einem fremden Grundstück erstellen. Dies wird auch im Grundbuch als dauernde und selbständige Dienstbarkeit eingetragen.

Verschiedene Arten von Baurecht

Es gibt verschiedene Arten von Baurecht: Eine selbständige Dienstbarkeit besteht, wenn das Baurecht nicht allein zugunsten einer bestimmten Person eingeräumt wird. Der Baurechtnehmer kann sein Recht in diesem Fall selbständig verschenken, verkaufen oder vererben. Eine dauernde Dienstbarkeit bedeutet, dass das Baurecht für einen Zeitraum von mindestens 30 Jahren vereinbart wird. Es ist auch eine längere Dauer von bis zu 100 Jahren möglich. Um ein unselbständiges Baurecht handelt es sich, wenn es an eine bestimmte Person geknüpft oder nicht dauerhaft (mit einer Gültigkeit von weniger als 30 Jahren) vereinbart wurde.

Baurecht – Vor- und Nachteile

Für einen Grundstückbesitzer bedeutet die Vergabe von Baurecht
  • eine sichere Einnahmequelle in Form eines regelmässigen Zinses,
  • ohne selbst bauen zu müssen.
  • Er muss sein Grundstück nicht verkaufen,
  • verliert jedoch die uneingeschränkte Verfügungsgewalt für eine lange Zeitspanne.
Wenn Gemeinden oder Institutionen ein Baurecht vergeben, können sie starken Einfluss – beispielsweise auf die Ortsbildgestaltung – nehmen, da sie bei den Vorgaben viel strenger sein können, als die Bestimmungen der jeweiligen Bau- und Zonenordnung es verlangen würden. Bauherren mit einem eher bescheidenen Budget
  • können sich den Wunsch nach einem Eigenheim erfüllen,
  • ohne einen hohen Kaufpreis für ein Grundstück aufbringen zu müssen.
  • Allerdings ist es möglich, dass es zu Schwierigkeiten bei einer Baufinanzierung kommen könnte.
Das Baurecht ist, wie bereits beschrieben, ein befristetes Recht. Man ist Hauseigentümer auf dem Grundstück einer anderen Person oder Kooperative. Bauen im Baurecht bedeutet im Grund genommen keine solide Investition in die Zukunft.

Wichtiger Punkt: Baurechtsvertrag

Kommt man zum Schluss, dass die Vorteile eines Baurechts im eigenen Fall überwiegen, ist es für den Baurechtgeber wie auch für den Baurechtnehmer wichtig, die Einzelheiten Ihres Geschäfts in einem Vertrag sorgfältig zu regeln.
  • Z.B, welche Art von Baukörper errichtet werden darf (Wohnhaus, Gewerbehaus, Restaurant etc.),
  • welche Nutzungsbedingungen gelten (Freiheiten und Einschränkungen),
  • wie auch die Laufzeit und die
  • Höhe des Baurechtszinses.
Dieser Vertrag muss von einem Notar öffentlich beurkundet werden.

Ende Baurecht: was nun?

Ein Baurecht wird in der Regel für Jahrzehnte gewährt und kann grundsätzlich mehrmals um weitere 100 Jahre verlängert werden. Wenn aber keine Verlängerung mehr gewährt wird, was geschieht dann mit dem «grundlosen» Gebäude?
Dieser Fall wird als Heimfall bezeichnet, was bedeutet, dass das Bauwerk nun Bestandteil des Grundstücks wird, worauf es steht und somit in den Besitz des Landeigentümers übergeht.
Natürlich nicht gratis und franko! Der Baurechtgeber muss das Gebäude zu einem angemessenen Preis erwerben. Auch dieser Fall kann bereits im Baurechtsvertrag geregelt werden. Z.B wird festgelegt, wer beim Ablauf des Baurechts einen Experten bestimmt, der das Gebäude verbindlich schätzen soll.
Ebenfalls macht es Sinn, eine Unterhaltspflicht der Baute zu vereinbaren.
Nicht, dass der Baurechtnehmer gegen Ablauf der Vertragsdauer das Gebäude sozusagen herunterkommen lassen kann. Es ist auch möglich, ein Strafgeld zu vereinbaren, das der Baurechtnehmer dem Grundeigentümer bezahlen muss, wenn er der Unterhaltspflicht nicht nachkommt. Eine Immobilie im Baurecht zu erstellen oder für sein Grundstück ein Baurecht zu gewähren, kann sich unter Umständen lohnen. Dies zu entscheiden, ist jedoch eine sehr komplexe Angelegenheit, ist es doch sehr anspruchsvoll, so weitreichend in die Zukunft zu planen. Deshalb ist es für beide Seiten äusserst empfehlenswert, dazu einen erfahrenen Experten beizuziehen! © raeber-leben-blog.ch, 7.6.2024, Autorin: Tabea Räber

Baurecht: Hilfe, bloss das nicht! Oder vielleicht doch?

Mehr zum Thema Baurecht im Web erfahren

Glossar: Baurecht

Das Baurecht befasst sich mit Fragen zu Totalunternehmer-, Generalunternehmer- und Architektenverträgen. Es beantwortet Fragen zur SIA-Norm 118 und befasst sich mit Kostenüberschreitungen sowie dem Bauhandwerkerpfandrecht. Weiterlesen auf hbq.ch.

Bauen im Baurecht

Bauen im Baurecht bedeutet nichts anderes, als eine Immobilie auf fremdem Boden zu erstellen. Dies ist eine kostengünstigere Variante im Vergleich zum Kauf von Bauland. Baurechtsgeber sind meist Gemeinden, seltener auch Private. Diese werden vom Bauherren für die Nutzung des Grundstücks entschädigt. Weiterlesen auf bauszene.ch.

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