Baumängel können teuer werden. Jedes Haus ist individuell, jedes Wohnhaus hat seinen eigenen Charakter. Deshalb sind bauliche Mängel, Bauschäden oder Mängel an einem Gebäude nicht vergleichbar, allerdings immer sehr teuer. Baumängel hier unter der Lupe.
Dennoch gibt es Bereiche im Haus, die meist anfällig für bauliche Mängel und damit für Gebäudeschäden sind. Vereinfacht gesagt liegt ein Konstruktionsfehler vor, wenn Soll- und Ist-Zustand eines Neubaus voneinander abweichen. Demnach liegt ein sogenannter Fehler im Material oder der Konstruktion des Gebäudes vor, wenn:
- die im Bauvertrag vereinbarte und geschuldete Qualität des Gebäudes (Bauwerks) nicht der tatsächlichen Bauleistung entspricht
- die vertraglich vereinbarte Nutzung nicht erfüllt ist (bei Bauvorhaben nur in Ausnahmefällen massgebend, da das Gebäude ohnehin bestimmte Eigenschaften aufweisen muss) oder
- üblicher Gebrauch oder üblicherweise erwarteter Qualität, z. B. in Bezug auf Optik, Technik und Haltbarkeit nicht erreicht wird. Mit anderen Worten, es kommt darauf an, was allgemein akzeptiert wird und was der Bauherr oder Käufer in der Regel verlangen und erwarten kann.
Baumangel – die grössten Schäden unter der Lupe
Wer Baumängel und Schäden frühzeitig erkennen möchte, sollte die vertraglichen Vereinbarungen genau studieren und das Gebäude mit dem Ist-Zustand vergleichen. Jede Abweichung zwischen den beiden Werten sollte als Konstruktionsfehler gemeldet werden. Für einen Laien ist es nicht einfach, solche Mängel zu erkennen, daher sollte ein unabhängiger Sachverständiger den Bau besichtigen.
Regelmässige Inspektionsintervalle verhindern ernsthafte Schäden
Rechtzeitig erkannt werden die meisten notwendigen Reparaturen zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen durchgeführt. Vorausgesetzt, Sie lassen regelmässig gezielte visuelle Untersuchungen von einem Sachverständigen durchführen.
Je früher Sie die Sanierung ausführen, desto geringer sind die Kosten, um für die Werterhaltung zu sorgen oder den Verkehrswert der Immobilie entsprechend zu steigern.
Denn wenn der Schaden wächst, explodieren die Bemühungen, ihn zu beheben. Insbesondere beim Verkauf von Immobilien wird bei aufgeschobenen Investitionen oft ein hoher Betrag benötigt.
Neben der energetischen Sanierung ist auch die Modernisierung der Aussenfassade für den Verkehrswert der Immobilie wichtig. Vor allem in Bezug auf die allgemeine Optik. Die nach modernen Kriterien gestaltete Fassade beeinflusst massgeblich die Werterhaltung eines Gebäudes. Mit innovativer Fassadendämmung erzielen Sie eine doppelte Wirkung, denn diese funktionalen Produkte dienen sowohl als Dämmung als auch als Gestaltungselement. Der Effekt: Sie sparen Geld, modernisieren Ihr Eigenheim und tragen massgeblich zur Werterhaltung bei oder steigern ihn unter den richtigen Umständen sogar.
Die häufigsten Baumängel und deren Kosten
Bauliche Mängel und daraus resultierende Schäden an einem Gebäude erfordern viel Zeit, Nerven und mindern den Verkehrswert der Immobilie. Genau das, was viele Bauherren nicht haben wollen. Laut einer gemeinsamen Studie des Bauherrenschutzbundes und des Instituts für Bauforschung gibt es pro Bauvorhaben knapp 20 offene und versteckte Baumängel sowie Baufehler. Deren Beseitigung macht oft bis zu 10 Prozent der Baukosten aus.
Versteckte Baumängel kommen häufig vor, sofort erkennbare sind selten. Sie wurden von einem Netzwerk unabhängiger Bausachverständiger identifiziert und die häufigsten gravierendsten Baumängel aufgezählt. Diese Konstruktionsfehler sollten Sie besonders beachten:
- Risse im Putz und/oder Risse im Mauerwerk
- Feuchtigkeit an den Fenstern
- Undichtigkeit oder fehlende Dampfsperre
- Falsch installierte Treppe
- Unbelüfteter Dachboden
- Undichter Keller
- Risse in Holzteilen
- Risse im Estrich
- Undichte Lüftungssysteme
Baumängel verhindern – handeln ist besser als bereuen
Was sind versteckte Baumängel?
Kaum ist die Tinte unter dem Kaufvertrag ausgetrocknet, kommen langsam aber sicher die ersten Mängel des neu erworbenen Gebäudes ans Licht. Guter Rat ist teuer, am Ende stellt sich die Frage, ob der Verkäufer des Hauses die Mängel arglistig verschwiegen hat oder ob sie erst danach entstanden sind.
Die sogenannten offenen Defekte bleiben davon unberührt. Gemeint sind typische Mängel, die auf den ersten Blick erkennbar sind und die wahrscheinlich auch bei der Besichtigung mit dem Verkäufer besprochen wurden. Dies kann ein kaputtes Dach mit offenen Löchern, Fenster, die eindeutig repariert werden müssen oder Schäden durch Wasser und Schimmel sein.
Bei versteckten Mängeln gibt es jedoch einen Unterschied: Die Haftung für klassische versteckte Mängel ist im Kaufvertrag meist ausgeschlossen, schliesslich ist es durchaus möglich, dass der Verkäufer selbst von diesen Mängeln nichts wusste. Anders verhält es sich bei arglistigem Verschweigen von Mängeln. Das sind Mängel, von denen der Verkäufer wusste, den Käufer aber nicht informierte, sondern diesen Sachverhalt verschwieg.
Ein Fachexperte ist enorm wichtig
Klar ist: Je früher Sie einen Mangel an einem Gebäude entdecken, reklamieren und reparieren lassen, desto besser. Das reduziert den Aufwand und alle damit verbundenen negativen Folgen wie Bauschäden, Verzögerungen oder Mehrkosten. Wie erkennt man beispielsweise versteckte Baumängel? Ob ein Riss im Mauerwerk, eine kaputte Fliese oder eine schiefe Wand, das sind offensichtliche Baufehler, die Sie als Laie leicht erkennen werden.
Die meisten Bauherren sind keine Experten. Dies macht es schwierig, versteckte strukturelle Mängel zu erkennen. Dazu gehören Wärmebrücken, unzureichende Schalldämmung, fehlerhafte Abdichtungen oder Fehler an technischen Geräten. Es sind diese Mängel, die oft zu gravierenden Schäden am Bauwerk führen, sei es Schimmel im Keller, Feuchtigkeit im Mauerwerk, Wärmeverlust, gestörte Schallausbreitung oder nicht funktionierende Geräte, die somit den Verkehrswert der Immobilie mindern.
Holen Sie sich einen Spezialisten, um den Schaden zu beurteilen. Der Experte identifiziert Baumängel vor Ablauf der Verjährungsfristen für Baumängel. Zunächst sollten Sie einen Sachverständigen anrufen, der sich den Schaden ganz genau ansieht. Der Sachverständige wird den Schaden beurteilen und mit Sicherheit sagen, ob er schon länger besteht.
Verjährungsfristen für Baumängel beachten!
Das Recht auf Mängelbeseitigung erlischt mit Ablauf der Verjährungsfristen für Baumängel. Schadensersatzansprüche und das Recht auf Nachbesserung können nicht mehr geltend gemacht werden. Je nach Vertrag erlischt die Gewährleistung für Bauwerke und Gebäudeteile nach 5 oder 4 Jahren, während nicht fest installierte Geräte wie Küchengeräte nach 2 Jahren nicht mehr von der Gewährleistung gedeckt sind. Daher ist es vor Ablauf der Verjährungsfrist notwendig, sich erneut an einen Spezialisten zu wenden und das Haus sorgfältig zu inspizieren.
Um den Ablauf der Verjährungsfrist für Konstruktionsnägel zu vermeiden, müssen Bauherren bei Feststellung eines Mangels unverzüglich eine sogenannte Mängelrüge erheben. Diese Mängelrüge hat schriftlich zu erfolgen und ist idealerweise per Einschreiben mit Rückschein an den Auftragnehmer zu richten. Es ist ratsam, die Mängel mit einem Gutachten und so detailliert wie möglich zu dokumentieren. Der Auftraggeber eines Gutachtens, häufig der Bauherr oder Auftragnehmer, sollte in diesem Stadium das Verfahren zur Einholung von Nachweisen durch einen Sachverständigen klären.
© raeber-leben-blog.ch/E. Lena – 16.11.2021
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