Der Zahn der Zeit nagt auch an der stabilsten Immobilie. Hier ein paar Risse, da ein paar Löcher, dort ein Leck. Und das kann ganz schön teuer werden. Die Handwerker*innen reiben sich schon die Hände. Doch das geht auch anders. Wir sagen nur «Erneuerungsfond». Aber was ist das eigentlich und wie entlastet er den Geldbeutel?
Die Themen im Überblick:
Was ist eigentlich ein Erneuerungsfond?
Nicht ohne Grund schwenken viele Schweizer*innen vom Einfamilienhaus auf das Mehrfamilienhaus.Und sobald sich mehrere Parteien ein- und dasselbe Gebäude teilen, ist die Rede von Stockwerkeigentum. Man ist Teil eines grossen Ganzen. Und so wird im Falle von Sanierungsarbeiten nicht nur einer zur Kasse gebeten. Die ganze Gemeinschaft zahlt, besser gesagt, die ganze Stockwerkgemeinschaft.
- Doch was, wenn plötzlich das Dach den Geist aufgibt?
- Was, wenn die Fenster rausmüssen?
- Und was, wenn die Treppen zur Stolperfalle werden?
Die Lösung: Es darf gar nicht erst zum bösen finanziellen Erwachen kommen – Stichwort Erneuerungsfond.Hierbei handelt es sich um ein gemeinsames Sparschwein, um einen gemeinsamen Sammeltopf. Das Prinzip: In regelmässigen Abständen zahlen die Miteigentümer*innen bestimmte Beträge auf das Sammelkonto ein. Sie sorgen sozusagen für den Ernstfall vor.
Wenn kostspielige Sanierungsarbeiten wie energetische Massnahmen auf der Tagesordnung stehen, zieht es ihnen nicht den Boden unter den Füssen weg.Sie sind finanziell gewappnet.
Erneuerungsfonds = Harmonie
Wer muss sein Portemonnaie dieses Mal öffnen?Susanne Wanner aus dem Erdgeschoss? Lars Walter aus der Dachgeschosswohnung? Oder vielleicht doch Marianne Albrecht aus dem 3. Stock? Da sind die hitzigen Diskussionen nur noch eine Frage der Zeit. Warum schon wieder ich, ich habe doch erst die Malerarbeiten im Treppenhaus bezahlt! Stolze 900 CHF waren das. Und zack, die Zahl-Frage verbreitet sich wie ein Lauffeuer. Niemand will freiwillig für die nächste Sanierung in die Tasche greifen. Warum nicht einfach Susanne? Kann denn nicht Lars? Und was ist mit Marianne?
Dem Hausfrieden tut die Z-Frage ganz und gar nicht gut. Im Gegenteil: Innerhalb kürzester Zeit hängt er schief.Mit einem Erneuerungsfond wiegt die Z-Frage nicht ganz so schwer. Es herrscht ein finanzielles Gleichgewicht. Jeder zahlt gleich viel – nicht mehr, nicht weniger.
Erneuerungsfonds Höhe: Warum ist ein voller Pott so wichtig?
- Im Sommer lassen uns lange Hitzeperioden mit 30 Grad+ schwitzen,
- im Wintern bibbern wir bei – 16 Grad.
- Und vom Dauerregen wollen wir gar nicht reden.
- Überschwemmungen und Erdrutsche gehören inzwischen fest zum Schweizer Alltag dazu.
- Golfballgrosse Hagelkörner,
- Dauerregen und
- Sahara-Hitze
Auch die Anforderungen an unsere Gebäude wandeln sich. Sie müssen nachhaltiger und umweltbewusster werden.Zum Beispiel: Wärmepumpe statt Gasheizung. Aluminiumfenster statt Holzfenster. Dämmung aus nachwachsenden Rohstoffen wie Schafwolle, Seegras oder Hanf. So kommen Stockwerkeigentümer*innen früher oder später nicht um umweltbewusste Sanierungsarbeiten herum. Ein Glück, dass der gemeinsame Fonds gut gedeckt ist.
Äufnung Erneuerungsfonds: Wie hoch muss sie mindestens sein?
Ein verbindliches Erneuerungsfonds Gesetz existiert bislang nicht. Die Entscheidung liegt bei der Gemeinschaft.Doch das sorgt auch häufig für Diskussionen.
- Die einen verlangen nach regelmässigen Erneuerungen des Stockwerkeigentums, um Technik und Nachhaltigkeit auszubauen.
- Die anderen pochen auf niedrige Erneuerungsfonds Nebenkosten.
Sie hoffen auf eine möglichst späte Sanierung der Immobilie – zum Beispiel, wenn sie die Wohnung bereits verkauft haben. Und genau diese Einstellung bringt fatale Folgen mit sich.Als Beweis dienen Liegenschaften aus den 70er– und 80er Jahren. Hier fanden oft keine grosszyklischen Anpassungen statt. Umso grösser fällt die Kluft zwischen den vorhandenen Mitteln und dem erforderlichen Budget aus. Die Folge: hohe Einmalzahlungen oder eine höhere Hypothek.
Erneuerungsfonds bei Verkauf: Und was nun?
Wer sein Stockwerkeigentum verkauft, hat keine Ansprüche auf die eingezahlten Beiträge im Fonds. Der Grund: Der Anteil ist unwiderruflich an das Stockwerkeigentum geknüpft.
So gehen die Anteile nahtlos an die nächste Kaufpartei über. Umso mehr Vorsicht ist beim Verkauf von gemeinsamem Eigentum gefragt: Will ich den Verlust wirklich in Kauf nehmen?
Das Thema Erneuerungsfonds und Stockwerkeigentum im Web
Zustandsanalysen.ch: eine grobe Einschätzung der Liegenschaft
Mit einem Kurzcheck erfolgt eine Einschätzung der wichtigsten Bauteile einer Immobilie. Auf einer übersichtlichen Zusammenfassung erhalten Immobilienbesitzer eine erste Einschätzung des Zustandes der Liegenschaft. Dringende Arbeiten am Gebäude können so erkannt und die damit verbundenen Massnahmen geplant werden. Dieser Kurzcheck hilft Ihnen auch um die höhe des Erneuerungsfonds besser zu steuern.
Svit.ch: Stockwerkeigentum (PDF)
Dass die Institution Stockwerkeigentum eine gescheite Idee ist, zeigen die steigenden Zahlen an Bauten im Stockwerkeigentum während der letzten 20 Jahre. Natürlich drängt sich diese Form von Wohneigentum aufgrund der immer knapperen Landressourcen als Alternative auf. Allerdings behagt das Wohnen in der Gemeinschaft nicht jedermann und kann zur Herausforderung werden. Das wichtigste, inkl. Erneuerungsfond, für angehende Wohnungseigentümer zusammengefasst.